Nieuw erfpachtbeleid: eerlijk en betaalbaar?

Voor de eigenaren van wie de erfpacht de komende jaren zal aflopen, wordt een erfpachtcanon vastgesteld die is gebaseerd op de grondwaarde en een ‘canonpercentage’: een percentage van die grondwaarde dat jaarlijks betaald moet worden. Voor verschillende typen woningen wordt de grondwaarde op verschillende manieren berekend. Grondgebonden woningen buiten het centrum hebben een vaste grondprijs van 425 euro per vierkante meter, voor grondgebonden woningen in het centrum wordt een taxatie gemaakt en voor appartementen geldt een percentage van de WOZ waarde. GroenLinks-PvdA vindt dit verwarrend en pleit er voor één methode te hanteren voor alle woningen: een vaste grondprijs. Hierbij vragen wij ons af waar de prijs van 425 euro per vierkante meter eigenlijk op gebaseerd is en waarom er niet voor gekozen wordt de grondprijzen voor sociale woningbouw (zie verderop) te hanteren. 

Het canonpercentage wordt nu vastgesteld op 1,75%, met de kanttekening dat het de komende jaren nog kan veranderen als erfpachters er niet voor kiezen dit nu vast te leggen. Ook hier missen wij een onderbouwing waar die 1,75% vandaan komt. 

Met het voorstel van het college, stijgen de gemeentelijke opbrengsten uit erfpacht van ca. 2,5 miljoen per jaar nu, naar 4,2 miljoen euro in de toekomst. Een stijging van bijna 70%! Wat GroenLinks-PvdA betreft is dit onbestaanbaar, want het uitgangspunt was dat de opbrengsten ongeveer gelijk zouden blijven. We kunnen de gemeentelijke tekorten niet afwentelen op een kleine groep erfpachters! 
Totale inkomsten € 4.176.182

Participatie
Het college zegt in de pers goed geluisterd te hebben naar inwoners. GroenLinks-PvdA denkt daar anders over. Samen met D66 heeft raadslid Tineke Bouchier meerdere vragen moeten stellen over  de informatie die aan inwoners verstuurd werd. Van het begin af aan pleitte zij voor goede informatieavonden voor inwoners, waarop ook hun zienswijze opgehaald zou worden. Toen deze avonden uiteindelijk werden gepland, bleek er zoveel animo voor te zijn dat lang niet alle vragen direct beantwoord konden worden. En van de input die inwoners leverden, is maar een klein deel overgenomen door het college.

Uitgangspunten

De werkgroep zegt dat de gemeente  zich niet aan haar uitgangspunt houdt (van gelijkblijvende opbrengsten, omdat in het voorstel van het college de opbrengsten stijgen van 2,5 miljoen nu naar bijna 4,2 miljoen euro onder de nieuwe regels. Uit de berekeningen van de werkgroep blijkt dat met lagere grondwaardes en een lager canonpercentage, de gemeentelijke opbrengsten ook gelijk kunnen blijven. 

Daarnaast pleiten zij voor een looptijd van opnieuw 50 in plaats van 25 jaar en voor het hanteren van vaste grondprijzen (gebaseerd op de grondprijzen voor sociale huur categorie 2) voor alle erfpachtwoningen, zowel appartementen als grondgebonden woningen en ongeacht of deze in bezit zijn van een corporatie. GroenLinks-PvdA kan zich hier goed in vinden, met de kanttekening dat de grondprijs voor corporatiewoningen die niet in categorie 2 maar in categorie 1 vallen (woningen met een lagere huur) ook gebaseerd wordt op de grondprijzen voor sociale huur categorie 1).

Woningcorporaties

De woningcorporaties die ongeveer 2600 woningen met erfpacht bezitten, worden sterk achteruitgezet. In het voorstel van het college krijgen zij voor alle sociale huurwoningen een korting van 25% op de grondwaarde, maar ligt die grondwaarde dus wel veel hoger dan voor grond waarop zij nieuwe woningen zonder erfpacht zouden bouwen GroenLinks-PvdA vindt dit een hele vreemde redenering, want waarom zouden corporaties meer moeten betalen voor grond waar ze al 50 jaar huizen op hebben staan dan voor grond waarop ze nu gaan bouwen? 25% korting klinkt dan mooi, maar is eigenlijk een sigaar uit eigen doos. 

GroenLinks-PvdA ziet ook juist veel in eeuwigdurende erfpacht, want dan is er voor de erfpachter geen risico van een tussentijdse forse erfpachtcanonherziening. Met het voorstel dat het college nu doet, is er over 25 jaar opnieuw discussie over de hoogte van de erfpacht. Eeuwigdurende erfpacht geeft de gemeente ook de mogelijkheid beter te sturen op een betaalbare en sociale woningvoorraad. Als de woning alsnog aan de sociale voorraad wordt onttrokken kan de gemeente de grond tegen de marktwaarde afrekenen en dit vervolgens inzetten voor stimulering van sociale woningbouw.

Een eerlijke en betaalbare erfpachtregeling

Het voorstel van de gemeente betekent een aanzienlijke verhoging van de erfpacht canon: zowel voor de particuliere erfpachters als voor de woningcorporaties. GroenLinks-PvdA vindt dat de erfpacht eerlijk en betaalbaar moet blijven. De gemeente hoeft hier geen extra inkomsten uit te halen, dus het voorstel van de Werkgroep Erfpacht Alkmaar moet op zijn minst goed onderzocht worden. Ook voor de corporaties, die nu voor grond waarop ze al huizen hebben gebouwd (en al 50 jaar erfpacht over hebben betaald!) meer zouden moeten gaan betalen dan voor grond die ze nu kopen voor nieuwbouw. Dat vinden we raar en daarom pleiten we voor het hanteren van sociale grondprijzen.  Daarnaast pleiten wij voor een kwijtscheldingsregeling voor huishoudens waarvan ook de gemeentelijke belastingen kwijtgescholden worden. 

Tot slot:

Het voorstel van de gemeente betreft alleen de erfpachtcanonherziening en zegt nog niets over de mogelijk afkoop van erfpacht. Doordat de gemeente nu al wel een tipje van de sluier laat zien, namelijk nu al gaat rekenen met grondprijzen die ver afliggen van sociale grondprijzen, verwachten we dat ook de kosten voor mogelijke afkoop van erfpacht aanzienlijk zullen toenemen. Ondanks dat wij voorstander zijn van eeuwigdurende erfpacht, zullen wij ons ook verzetten tegen het onnodig duur maken van afkoop voor erfpachters die daarvoor kiezen. 

Waarom erfpacht?

Betaalbare huisvesting
Een huis met erfpacht kopen is goedkoper, omdat je niet hoeft te betalen voor de grond. Maar je betaalt natuurlijk wel aan de gemeente jaarlijks een erfpachtcanon. De aankoopprijs van een woning is dus gunstiger, omdat de waarde voor de grond niet meegerekend hoeft te worden. Bovendien zijn de erfpachtkosten fiscaal aftrekbaar.

Creëren van inkomsten
Een gemeente creëert een inkomstenbron door aan de erfpachter een erfpachtcanon door te berekenen.

Tijdelijk, voortdurend en eeuwigdurende erfpacht

Tijdelijk
De erfpacht loopt op een vooraf bepaald moment af. Na afloop kan de gemeente een nieuwe overeenkomst aangaan of de grond opeisen.

Voortdurend
De gemeente stelt als eigenaar de hoogte van de erfpachtcanon vast, maar als deze periode afloopt, wordt de waarde van de grond berekend. In de gemeente Alkmaar is dit de situatie. De erfpacht is een voortdurende erfpacht. En de periode van 50 jaar dat de voortdurende erfpacht in Alkmaar is afgesproken nadert zijn einde.

Eeuwigdurend
De hoogte van de erfpacht canon blijft onveranderd, alleen kan er jaarlijks  een inflatiecorrectie bovenop komen. 

Afkopen erfpacht

Bewoners kunnen kiezen tussen het blijven betalen van de erfpachtcanon óf het afkopen van de erfpacht. Maar de grond is intussen zoveel waard geworden dat de afkoopsom het veelvoudige bedraagt van de oorspronkelijke erfpachtcanon. In sommige gemeenten kan dit met een derde tot de helft toenemen. Over die afkoopsom zijn in de gemeente Alkmaar voorstellen en offertes gedaan aan erfpachters van wie de erfpachttermijn afloopt, maar deze offertes zijn door de gemeente ingetrokken in afwachting van het nieuwe beleid. GroenLinks-PvdA vindt dit niet getuigen van behoorlijk bestuur.